一、行业发展现状

      作为我国经济支柱产业，房地产行业上下游产业链条长，辐射面广，房地产及相关行业占我国经济总量的比重较高，地方综合财力对土地出让收入和房地产相关税收依赖性大，房地产相关贷款额度占全部贷款余额的四成商品房作为城镇居民家庭资产的重要构成部分，房地产行业发展状况影响社会方方面面。

      2022年受政策严控影响，房地产行业景气度持续下行，出险房企数量持续增加，“保项目，保优质企业”成为行业政策重点。

      （一）2022年房地产GDP累计贡献率首次出现负值

（数据来源：国家统计局，WIND）

      受2021年多重收紧政策影响，2022年房地产GDP累计同比贡献率为-11.45%，首次出现负值，GDP现价为73821.00亿元，较2021年下降4.40%。对GDP累计同比拉动为-0.34%，持续4个月负拉动。

      （二）房地产投资增速负增长

（数据来源：国家统计局，WIND）

      2022年全国固定投资额达到572138亿元，增速下滑至5.10%，房地产投资额为132895.41亿元，增速连续9个月维持负增长，2022年托底政策刺激效果不及预期。

      （三）供应端-土地市场

      土地市场的供应及成交决定了未来一段时间商品房的供给情况。2022年土地市场供销整体下滑，成交溢价率维持在低位，房企拿地意愿低迷。

      1.2022年供应住宅规划建筑面积166401.09万㎡，同比下滑27.53%，成交面积119582.88万㎡，同比下滑20.07%。

（数据来源：国家统计局，WIND）

      2022年成都市土地供应面积18768亩，同比下滑16.00%，成交面积16432亩，同比下滑19.46%，流拍率达到12.45%；受房价限制松动及地块附加条件持续宽松带来的利好，土地名义成交楼面价上涨，年度单地块最高名义成交楼面价达到22500元/平方米。

（数据来源：锐理数据）

      2.受“三条红线”等一系列资金端收紧政策带来的流动性吃紧及购房者观望情绪明显的影响，房企拿地意愿低迷，土地成交溢价率维持低位。

数据来源：国家统计局，WIND）

      2022年成都市整体维持低溢价态势，各圈层成交情况差异较大，优质区域及地块仍能保持较好成交态势。一圈层市场较稳定，二圈层中除双流区及龙泉驿区实现低溢价成交外，其余底价成交为主，三圈层市场遇冷，流拍率较高，成交地块多为底价。

      央企、地方国企托底现象明显。22个集中供地城市中，央国企及地方国资拿地金额达到14170.8亿元，占比79.40%。

（数据来源：锐理数据）

      2022年成都市集中供地中，拿地房企前10名中仅有一家民企，央国企拿地宗数23宗，拿地规模1598亩，拿地金额304.5亿元。

（数据来源：锐理数据）

      （四）需求端-商品房市场

      商品房销售额下滑，市场价格持续探底，一二三线城市市场持续分化。

      1.商品房销售额下滑

      2022年全国房地产市场销售额为116746.97亿元，商品住宅销售额累计增速下降28.3%，自1998年房地产商品化以来，房地产销售额下滑年份仅在2008及2014年。

（数据来源：国家统计局）

      成都商品房市场全年成交面积1540万㎡，成交面积下滑，且为近十年历史最低水平，成交均价17526元/㎡，同比上升13.4%。

（数据来源：锐理数据）

      2.市场持续分化，部分城市走出独立行情

      在托底政策下，房地产市场有望筑底回稳，成交同比跌幅或将有所收窄。面对市场颓势，一线城市抗压能力较强，同比保持上涨态势，二线城市房价下行压力逐步显现，三四线城市房价持续探底，跌幅较大；其中上海、成都、杭州、西安等城市商品房市场热度持续延续，走出独立行情。

（数据来源：国家统计局，WIND）

      二、行业政策

      （一）中央政策走势变化

      继2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，2023年中央经济会议第6次强调“房住不炒”的基调。

      为防范行业系统性风险爆发，中央密集释放维稳信号，调控政策经历长周期的严控后首次松绑，旨在加强政策对房地产市场信心托底，减少对市场的干预。

（数据来源：锐理数据，公开信息整理）

      （二）2022年政策描述

      受2020年“三条红线”政策及2021年央行、银保监会多条严控金融资源过度流入房地产企业等政策影响，房地产融资环境收缩明显；继而引发一系列房企出险、房企拿地、消费者购房意愿下降等连锁问题。2022年中央各部委密集出台政策以稳定房地产行业融资环境，达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的，行业政策文件集中于松绑房企融资环境，修复购房者信心，释放购房需求。

     1.资金端政策

      房企作为资金密集型企业，资金主要来源自开发贷款、个人住房贷款、债券、信托及股权融资、REITS等渠道。

      （1）融资渠道放开

      2022年6月30江西景德镇强制停贷事件，引发全国停贷潮，8月开始央行及银保监及住建部频发保交楼政策，保障交付。2022年下半年针对房企的各类融资渠道打开，2022年11月23日晚，人民银行、银保监会发布《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”全面帮助房企纾困。2022年11月21日、28日，证监会官网两次发文，其中，允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组；同时，涉及恢复上市房企和房上市公司再融资。

      从“三箭齐发”来看，信贷方面：截至目前已有超50家银行向120多家房地产企业授信，累计授信金额近5万亿元，授信范围由央国企向地方国企扩散；债券方面：2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%；龙湖集团、美的置业、新城控股等在内的多家优质民营房企开展储架式注册发行工作，合计申请规模超1300亿元；股权融资方面：截至2023年2月14日，含世贸股份、福星股份、华夏幸福等20余家A股房企或涉房企业披露再融资计划，其中16家已披露定增预案、确定拟募资额。

      （2）降准释放流动性

      2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，11月25日，央行再次降准0.25个百分点，释放长期资金超百亿元，金融机构加权平均存款金率降至约7.8%。

      （3）保函置换预售监管资金，减轻现金流压力

      2022年11月12日银保监办发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款。政策方向从“保项目不保房企”转向“保项目”“保优质房企”，有助于扭转房企融资困境，减少出险房企数量。

      2.提振需求端信心，刺激购房需求

      （1）降低信贷成本，释放住房需求

      信贷政策放松极大的降低居民购房成本，从而释放住房需求释放。2022年全年LPR三次调整，据贝壳研究院统计数据显示，2022年12月首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行，首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。

（数据来源：国家统计局，WIND）

      （2）换房退税，激活改善型住房需求

      财政部2022年10月09日发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此政策有助于降低换房成本，激活改善性住房需求。

      （3）因城施策，地方调控政策给予充足自由度

      各城市调控政策频出，其中一线城市调控力度较弱，以局部松绑为主，二线城市调控政策覆盖面较广，松绑限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策，围绕打通部分限购区域、降低购房资质和门槛、放宽多孩家庭和老年家庭投靠购房等。

      2022年，成都市多次出台调控政策，其中5.16新政、5.31新政、11.17新政及12.30新政影响较大，但就调控力度来看，仍存在优化空间。

（数据来源：公开信息整理）

      3.二手房政策

      （1）取消二手房指导价

      2022年全国40城二手房挂牌均价基本维持在20300元/平方米左右小幅震荡，受政策刺激效应促成房价稳定，但下半年购房需求未得到有效释放，挂牌价格逐步下跌。

（数据来源：安居客）

      成都继深圳推出二手房指导价后，于2021年5月30日出台《关于建立二手房成交价格发布机制的通知》，截止2021年9月8日，成都市二手房指导价已覆盖745个小区。

      二手房指导价通过控制二手房挂牌价格、限制贷款额度等方式，达到抑制投机投资，稳定市场交易的目的。政策实行初期房屋指导价格主要参考评估价格、周边新房挂牌价格等数据，导致指导价大多低于实际成交价，政策要求银行严格按照二手房指导价计算首付，进行贷款发放，从而导致二手房首付比例提高，加大购房者首付压力。2022年8月，据克尔瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导政策。

      （2）全面推行“带押过户”

      2023年3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理印发《关于协同做好不动产“带押过户”》，目前共有100多个城市实施。此政策将实现在原抵押存续的情况下促成二手房交易过户，将房屋解除抵押放至交易最后环节，打破传统的二手房交易模式。

      降低了卖方的解除解押和筹措资金的时间成本，极大的降低了二手房的交易难度；且降低了买方在买房过程中的风险，房产解押放在交易最后环节，中间环节的交易风险由银行介入把控。

      三、PEST模型分析

      本文运用PEST模型，从政治法律环境、经济环境、社会和文化因素、技术要素这四个维度对房地产行业进行分析。

      （一）政治法律环境

      政府的政策广泛影响着企业的经营行为，行业下行期间管理政策趋于完善。

      1.规范土地储备管理，优化集中供地政策

      2021年2月，自然资源部推出“集中供地”政策，即一年不超过三次“集中发布出让公告、集中组织出让活动”（简称“双集中”），并率先在全国22个热点城市施行，由于“双集中”分散房企投研精力及资金安排，在土拍市场热度较高的时期起到了稳地价、稳房价、稳预期的作用。

      在市场下行期间，“双集中”政策导致低热度板块地块流拍数量增加，加剧市场分化。2022年12月28日自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，推进供应信息公开，增加研判时间，解除全年供地次数的限制，进一步优化集中供地政策。

      2.增加保障性租赁住房供应，优化住房结构

      目前我国住房保障体系主要包括产权房、租赁住房、改造工程三类，2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，正式形成“公租房-保障性租赁住房-共有产权房”为主体的住房保障体系。保障性安居工程有力解决了住房总量不足、结构不合理的问题，遏制投机投资性需求。2011-2021年，全国公共财政支出中保障性安居工程支出合计5781.81亿元，2012-2022年累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套。

（数据来源：财政部，WIND）

      受国土面积和土地规划影响，土地供给总量基本保持不变。从供给角度来看，在土地供给总量及普通住房需求不变条件下，若保障性租赁房用地较少，则普通住房用地较多，导致普通住房供应增多，房价下降。

      （二）经济环境

      1.GDP及增长率

      2022年国内经济在多重超预期因素的下冲击，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在持续演化，GDP达到1210207亿元，较上年增长3.0%，增速放缓。

（数据来源：国家统计局，WIND）

      2.社会融资情况

      2022年，央行继续实行“稳增长”的货币政策信贷支持力度不断加大，金融机构人民币贷款加权平均利率持续下行，两次下调金融机构存款准备金，释放流动性。

      自2022年4月以来M2增速持续高于10%，社会融资规模同比增速仍低位运行。

（数据来源：国家统计局，WIND）

（数据来源：国家统计局，WIND）

      3.房地产项目融资情况

      2022年3月以来，中央各部委密集出台政策稳定房地产行业融资环境，重点以支持房企合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目以及防范化解房企流动性风险为主，改善信贷环境。

（数据来源：国家统计局，WIND）

      （1）银行信贷

      从房企主要融资渠道银行信贷来看，受行业下行影响，近年来银行信贷流向房地产领域的增速持续下降。截至2022年12月底，国内金融机构房地产贷款余额为531600亿元，同比增长1.5%，增速创历史新低。

（数据来源：WIND）

      （2）国内债券

      2022年以来，在房地产市场下行背景及房企违约事件频发情况下，投资者风险偏好下行，涉房类信用债发行规模较2021年有所回落。2022年房地产开发类企业国内信用债发行金额合计5519.65亿元，同比下降13.61%。

（数据来源：WIND）

      （3）信托

      2022年投向房地产资金信托余额12,238.99亿元，同比下降30.52%。以信托融资为代表的非标融资保持强监管态势，房地产信托发行与成立规模均呈下降趋势。

（数据来源：WIND）

      4.居民债务及资产配置

      （1）居民负债率水平

      长远来看，商品需求被人口及购买力水平所限。我国居民债务收入比总体呈上升趋势，2021年居民债务收入比为33.79%，较去年下降。

      截至2021年底，个人住房贷款余额较上年底增长11.01%至38.3万亿元。

（数据来源：国家统计局，WIND）

      （2）居民资产配置情况

      房产、股票作为重要的大类资产，目前在主流经济体居民部门中的配置占比已经达到了较高水平，财富效应及信贷扩张效应导致楼市与股市呈现正相关关系。

（数据来源：央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组2019年末的调查数据）

      ①财富效应是指由于金融资产价格上涨，导致金融资产持有人财富的增长，进而促进消费增长，反之亦然。当股市上涨时，导致股票持有人财富增长，从而刺激包含房地产在内的消费增长。

      ②信贷扩张效应表示当投资者财富随房地产或股票价格上升而增加时，其信贷能力也得到增强，从而能以较低成本进行融资，导致整个市场实现信贷扩张。房产或股票作为抵押物升值，促使金融机构扩大放贷规模，从而更多资金流入房地产市场或股票市场，进一步推升资产价格；反之亦然。

      （三）社会和文化因素

      1.城镇化进程

      中国社科院人口与劳动经济研究所及社会科学文献出版社30日在北京共同发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.22》预计，中国将在“十四五”期间出现城镇化由高速推进向逐步放缓的“拐点”，2035年后进入相对稳定发展阶段，中国城镇化率峰值大概率出现在75%至80%，城镇人口增量空间在2亿人。2022年末我国常住人口城镇化率为65.22%，距离城镇化峰值及发达国家数据仍有一定空间，按照城市家庭人均居住面积为36.52平方米计算，住房增量73.04亿平方米。

      2.人口数量

      2021年5月31日，中共中央政治局会议指出，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。2022年我国人口总量自1960年以来首次出现负增长，新生儿出生率集体回落，出生人口首次跌破1000万。过去20年房地产发展进程伴随着人口红利，随着人口总量下降，各城市间人口流动分化加剧，导致各区域住房总需求量及成交量加大分化，刺激房地产行业转向存量市场。

（数据来源：国家统计局，WIND）

      3.人均住房面积

      根据《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2个，平均每户居住面积达到111.18平方米。据中指研究院统计，2022年30个代表城市中120-200平方米成交套数较去年增长，90平方米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。住房需求由刚需向改善过渡。

      （四）技术要素

      1.新技术应用

      （1）装配式建筑及绿色建筑

      根据《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》和《政府工作报告》部署，大力发展装配式建筑，是建造方式的重大变革，也是推进供给侧结构性改革和新型城镇化发展的重要举措。应用装配式建筑不仅有利于节约资源能源、减少施工污染、提升劳动生产效率和质量安全水平，同时有利于促进建筑业与信息化工业化深度融合、培育新产业新动能、推动化解过剩产能。

      2020年7月发布了《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》；2021年2月发布了《关于同意开展智能建造试点的函》；2022年1月发布了《“十四五”建筑业发展规划》；2022年11月发布了《关于公布智能建造试点城市的通知》。住建部正在稳步推进智能建造，“十四五”建筑业发展规划提出要求装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上，培育一批智能建造和装配式建筑产业基地，装配式建筑将成为主要的发力点。

      （2）智慧地产

      智慧地产是提升房地产行业的质量和功能的重要手段，加速行业转型升级，为信息化在地产行业的应用提供广阔空间，智慧地产可在营销、成本费用管理、计划运营、投资收益及招采、材料等开发条线、销售、物业领域广泛应用。美的置业在2019年启动AIoT（人工智能物联网）建设，推动系统空间智能走向主动智能，提出了“智慧社区大脑”和“智慧家庭大脑”的整体解决方案，并于2020年开始在所有新拿地项目中应用实现。

      四、房地产行业信用现状

      因信用评级结果应用场景广泛，房地产行业信用建设开始时间较早，行业企业信用意识较强，参与信用评级的企业数量多，且拥有行业协会为主导的全国房地产信用平台。

       为更好地向行业经营者及投资者提供参考，促进行业高质量健康发展，大证信用采集、整理和分析了A股上市125家房地产企业财务状况信息及房协收录的公共信息，旨在以小见大分析行业信用现状，揭示企业经营管理风险。

      （一）房地产信用平台建设

      2005年8月12日，住建部印发《建设部关于加快推进建筑市场信用体系建设工作的意见》，《意见》中提到充分发挥政府部门、行业协会和评价机构的作用，推动建筑市场信用体系的建设，实现统一的诚信信息平台、统一的诚信评价标准、统一的诚信法规体系、统一的诚信奖惩机制；2019年9月2日由中国房地产业协会创建的房地产开发企业信用信息平台—“信用房地产”网站正式上线运行，此平台与其他社会信用平台和地方行业主管部门、行业协会信用平台及机构数据实行互联互通，定期发布《中国房地产开发企业信用状况研究周报》，每年开展信用评价工作，并公布信用评级结果。

      （二）A股125家上市房企财务状况

      1.偿债能力

      偿债能力方面，在125家总样本中59家（占比47.20%）资产负债率低于同行业平均水平，说明大部分房地产行业企业整体偿债能力有待提升，相应的财务风险管控体系有待完善；有39家（占比31.20%）速动比率高于同行业平均水平，其中20家（占比16.00%）速动比率超过100%，可见大部分房地产行业企业速动资产对流动负债的偿还保障程度有待提升，短期偿付压力较大；有36家企业（占比28.80%）现金流动负债比率高于同行业平均水平，可见大部分房企产行业企业短期债务的现金保障能力有待提升。总体而言，房地产企业偿债能力普遍较弱，偿付压力较大。

      2.盈利能力

      盈利能力方面，在125家总样本中有81家企业（占比64.80%）营业利润率低于同行业平均水平，反映超过半数的企业经营效率表现一般，获取利润的能力有待增强；有114家企业（占比91.20%）净资产收益率低于同行业平均水平，说明大部分企业资产收益率有待提升。总体而言，房地产行业企业盈利状况及盈利水平均有待提升。

      3.营运能力

      营运能力方面，在125家总样本中有84家企业（占比67.20%）应收账款周转率超过同行业平均水平，说明大部分企业应收账款管理水平较好；有16家企业（占比12.80%）流动资产周转率高于同行业平均水平，有11家企业（占比8.80%）总资产周转率高于同行业平均水平，说明大部分房地产企业资产利用效率有待提升。

      4.发展能力

       发展能力方面，在124家总样本中有118家企业（占比95.16%）营业收入增长率低于同行业平均水平，116家（占比93.55%）利润增长率低于同行业平均水平，有107家企业（占比86.29%）总资产增长率低同行业平均水平，说明大部分房地产企业发展能力及持续经营能力需要进一步提升。

      5.公共信用

      根据中国房地产开发企业信用信息平台发布《2022年信用状况白皮书》，全年共收录全国房地产开发企业各类不良信用信息共计14余万条，较去年增加24.49%；涉及不良信用信息的房地产开发企业共计24052家，较去年增长4.59%，占全国房地产开发企业总量的18.91%；主要分为行政处罚、失信被执行、经营异常、欠税、严重违法失信和重大税收违法等6种情形，其中欠税情形占比较高，为62.14%，最高欠税金额为34.18亿元。

      （三）房地产ESG评级状况

      房地产开发行业中A股上市企业114家，港股上市企业304家参与ESG评级，参与评级比重占同行业上市企业90%以上。A级及以上企业占比较少，CCC级多为有较大出险概率房企。

      （四）房地产评级应用场景

      目前多地区建立对房地产企业守信激励失信惩戒措施，将信用评级结果应用在资金额度减免（预售资金监管、农民工工资保证金、项目资本金等）、资质审核、评优评先等方面。

      1.融资场景

      由于房企资金需求量大，资金成本极大的影响了房企的运营成本，从而影响行业竞争格局。主体评级高的房企容易获得更低成本、更大额度的授信资金。

      以债券为例，同等条件下，主体评级越高的企业发行债券的利率越低。主体评级AAA级的企业发行债券利率区间在2.74-4.42之间，AA+级企业发行债券利率区间在2.87-4.29之间，AA级企业发债时，需视情况提供担保人，将提高资金成本。

      2.预售资金监管

      2022年2月，住建部出台全国性的商品房预售资金监督管理办法，办法明确预售资金额度监管为“重点额度监管”。2022年11月银保监会、住建部、人行联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》中明确规定，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

      根据2022年7月成都市住建局发布《成都市商品房预售款监管办法实施细则》，主体评级在A级及以上可获得监管额度下浮空间，C级及以下预售资金监管将在测算额度基础上进行上浮。

      3.资质换发审核

      重庆市2022年3月9日发布《重庆市城市房地产开发经营管理条例》将企业信用纳入资质核定、延续、晋级考核的重要内容，对失信企业，应当将其不良行为记入企业信用档案，并且对其资质以及房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售、融资等予以限制。

      4.日常监管频次及争优评先等

      2023年成都市住房和城乡建设局印发《成都市房地产开发企业信用信息管理办法》的通知，将企业信息、执（从）业人员信息纳入管理；实施开发企业信用关联机制，按照信用关联母公司的信用等级实施监督管理。

      （五）国内房地产企业信用风险事件

      受房地产行业政策调控持续高压、再融资环境收紧、销售回款周期拉长、地产企业债券集中到期及部分房企前期扩张激进等多重因素影响，2021年下半年起房企信用风险事件频发。

      1.债务违约房企

      随着行业信用风险持续的释放，债券违约和要约展期的规模均创历史的新高。为强化债券存续期管理，打击债券违法违规。证监会发布《关于深化公司债券注册制改革的指导意见（征求意见稿）》，将债券注册机制强化至债券审核注册机制。

      （1）境内债方面

      根据中国房地产信用平台的统计，2022年全国共有32家房地产债券发行人确认境内信用债券实质违约或触发交叉条款（不包括展期情形），涉及债券92只，比2021年增长109.09%，违约涉及债券余额521.05亿元，比2021年增长15.10%。

      （2）境外债方面

      2022全年有39家房地产开发企业出现境外债实质性违约（不包括展期情形），涉及债券166只，比2021年的12家企业74只债券违约增加124.32%；涉及违约金额共计约116.23亿美元，比2021年的37亿美元增长214.13%；涉及债务余额共计495.31亿美元，比2021年的451.97亿美元增长了约9.6%。

      2022年12月国家发展改革委发布《关于开展2023年度企业债券本息兑付风险排查和加强存续期管理有关工作的通知》，对企业债券兑付风险、存续企业债券开展全量排查，加强企业债券项目申报和存续期管理。

      2.多家房企评级调降

      受债务违约及对国内房地产行业悲观情绪影响，2022年下半年以来，三大国际机构接连下调受评房企评级或展望达250余次。穆迪6月报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，仅10月18日-19日，穆迪下调近20家房企评级，涉及主体信用评级、债券信用评级和评级展望等多方面，投资者对房地产行业风险偏好显著下行。2022年共计42家房企美元债主体评级调降，占降级企业的48.84%。

      3.港股停牌房企

      因2022年年报未在规定事件内披露，引发在港上市内地房企共17家停牌。其中宣布复牌的三家，2023.04.13融创宣布复牌，截至目前已有36家房企债务违约，在港上市公司仍有14家处在停牌状态，其中新力控股于2023年4月13日强制摘牌退市。

      （五）房地产信用体系建设政策支持

      2022年4月，住建部发布《住房和城乡建设部2022年信用体系建设工作要点》，推进信用信息共享平台与建筑市场、房地产市场、工程造价、工程质量安全等领域已有监管平台的信用数据统筹，逐步形成标准统一、互通共享的住房和城乡建设领域信用信息共享系统。多地区出台加强房地产行业信用建设的政策，涵盖开发企业、住房租赁企业、施工企业、监理单位等节点的分级分类管理、信用修复及从业人员信用评价等方面。  

      五、未来发展与信用展望

      2022年12月中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，政策围绕“保交楼、保民生、保稳定”，从资金端、需求端多方面改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

      房地产行业进入长期调整阶段，改变原有“高房价、高负债、高杠杆”发展模式，行业集中度呈上升趋势，行业资源向央、国企和财务杠杆较低的头部优质房企倾斜。

      2023年在政策带来的修复效果及信用体系逐步完善的双重影响下行业信用将逐步重振。